Chuyên gia đề xuất tách riêng giá trị đất và công trình trong cải tạo chung cư
Việc cải tạo các chung cư cũ, đặc biệt những tòa nhà đã đến hoặc gần hết niên hạn sử dụng, luôn là bài toán khó với nhiều vướng mắc về giải tỏa, đền bù và tái định cư. Liệu có cách nào để giải quyết triệt để vấn đề này, giúp người dân và nhà nước tránh được tranh chấp không đáng có? Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn đã đưa ra một góc nhìn mới mẻ và thiết thực về giá trị căn hộ chung cư, từ đó đề xuất thay đổi trong Luật Đất đai nhằm tháo gỡ nút thắt lâu nay.
Bối cảnh
Ở nhiều thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM, hàng triệu căn hộ chung cư đã được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước. Những tòa nhà này thường có niên hạn sử dụng khoảng 50 - 60 năm, sau thời gian đó sẽ xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn và cần được cải tạo hoặc xây dựng lại. Tuy nhiên, quá trình giải tỏa và đền bù cho người dân gặp nhiều khó khăn do chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định giá trị căn hộ khi tòa nhà hết hạn sử dụng.
Hiện nay, giá trị một căn hộ chung cư thường được tính chung cho toàn bộ, bao gồm cả giá trị đất và giá trị xây dựng. Điều này dẫn đến tranh chấp khi tòa nhà cũ phải phá bỏ, bởi giá trị xây dựng giảm dần theo thời gian và cuối cùng bằng không, trong khi giá trị đất lại có xu hướng tăng lên theo thời gian. Việc không tách bạch hai thành phần giá trị này gây khó khăn trong việc tính toán bồi thường hợp lý và tái định cư cho cư dân.
Diễn biến chính
Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, tiến sĩ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh rằng giá trị của một căn hộ chung cư bao gồm hai phần rõ rệt với xu hướng phát triển khác biệt:
- Phần giá trị đất: Đây là phần sở hữu chung, liên quan đến quyền sử dụng đất dự án chung cư. Giá trị này thường tăng theo thời gian do sự phát triển của khu vực và nhu cầu về đất đai.
- Phần giá trị xây dựng: Là giá trị của công trình, căn hộ cụ thể. Phần này giảm dần theo năm tháng do hao mòn, xuống cấp và cuối cùng về 0 khi hết niên hạn sử dụng (khoảng 50 - 60 năm).
Ông Sơn đề xuất Luật Đất đai cần quy định rõ việc tách biệt giá trị đất và giá trị diện tích xây dựng ngay từ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Cụ thể, trong sổ hồng căn hộ nên ghi rõ chủ sở hữu có bao nhiêu phần trăm quyền sử dụng đất chung, tương đương với bao nhiêu mét vuông đất cụ thể của dự án.
Khi thực hiện được điều này, sau 50 - 60 năm khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng và phải đập bỏ, người dân sẽ mất giá trị xây dựng nhưng vẫn giữ được giá trị đất đã tăng lên. Đây sẽ là cơ sở khoa học và pháp lý vững chắc để tính toán bồi thường hoặc tái định cư mà không gây tranh cãi.
Đáng chú ý, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng hoan nghênh việc Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong bản dự thảo Luật Nhà ở mới nhất. Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, Hiệp hội đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.
Phân tích & Ý nghĩa
Việc tách riêng giá trị đất và giá trị xây dựng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ tạo ra sự minh bạch và công bằng hơn trong quản lý bất động sản chung cư. Người dân sẽ không bị thiệt thòi khi công trình xuống cấp, đồng thời cũng không gây khó khăn cho nhà nước trong việc giải tỏa, đền bù và tái định cư.
Đề xuất này còn giúp giảm thiểu tranh chấp pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ, góp phần nâng cấp đô thị và cải thiện chất lượng sống cho cư dân. Với những người Việt đang sinh sống tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP.HCM, đây là tin tức đáng chú ý vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi về nhà ở và đất đai.
Kết luận
Đề xuất tách riêng giá trị đất và công trình trong Luật Đất đai của kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn mở ra hướng đi mới cho việc cải tạo chung cư cũ. Đây là giải pháp khoa học, pháp lý nhằm tháo gỡ những vướng mắc lâu nay trong giải tỏa, đền bù và tái định cư, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.
Hình ảnh từ bài viết
Chung cư Thanh Đa (phường Bình Quới) đang được di dời để đầu tư xây dựng lại vì quá cũ.
Chuyên gia: Tách bạch giá trị đất và giá trị xây dựng với chung cư là cơ sở đền bù khi công trìnhhết niên hạ sử dụng - Ảnh 2.
Chuyên gia đề xuất tách riêng giá trị đất và công trình trong cải tạo chung cư