Bài toán nhà siêu mỏng tại TP HCM và hệ lụy từ các dự án đô thị
TP HCM đang đối mặt với tình trạng nhiều căn nhà siêu mỏng, méo mó xuất hiện sau các dự án mở rộng đường và cải tạo kênh rạch. Người dân giữ lại những mảnh đất nhỏ làm mặt tiền kinh doanh, dù diện tích chỉ vài mét vuông. Vấn đề này không chỉ gây khó khăn trong xây dựng mà còn đặt ra thách thức trong quy hoạch và phát triển đô thị.
Bối cảnh
TP HCM là thành phố lớn nhất Việt Nam, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu phát triển hạ tầng ngày càng tăng. Các dự án mở rộng đường, cải tạo kênh rạch nhằm nâng cao chất lượng sống và giao thông được triển khai rộng rãi. Tuy nhiên, việc thu hồi đất phục vụ các dự án này thường không triệt để, dẫn đến nhiều mảnh đất nhỏ còn sót lại, tạo nên những căn nhà siêu mỏng, méo mó.
Điển hình như trường hợp nhà ông Nguyễn Hải Dương, 50 tuổi, tại phường Gia Định, TP HCM. Sau khi thu hồi 2/3 diện tích căn nhà để làm dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm, phần đất còn lại chỉ rộng hơn 8 m2, hình tam giác nhọn, với mặt tiền 5 m và chiều sâu chưa đến 2 m. Ông Dương giữ lại phần đất này để làm mặt tiền kinh doanh, dù diện tích rất hạn chế.
Diễn biến chính
Ông Dương cho biết căn nhà ban đầu rộng 30 m2, trong đó 22 m2 đã bị thu hồi với mức bồi thường khoảng 50 triệu đồng mỗi m2. Phường từng đề nghị giải tỏa toàn bộ phần còn lại, nhưng gia đình ông từ chối vì cho rằng mức hỗ trợ chưa thỏa đáng. Nếu đồng ý giao nốt diện tích còn lại, tổng số tiền bồi thường sẽ lên đến 1,2 tỷ đồng, nhưng ông cho rằng số tiền này không đủ để mua nhà mới tại TP HCM.
Tình trạng nhà siêu mỏng như vậy không phải hiếm gặp. Sau các dự án mở rộng đường Bùi Đình Túy, Phạm Văn Đồng qua quận Bình Thạnh và Gò Vấp, hàng trăm căn nhà chỉ còn diện tích vài mét vuông. Mới đây, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm tại phường Gia Định phát sinh 41 căn nhà với diện tích dưới 9 m2, trong đó nhỏ nhất chưa đến 4 m2.
Đại diện ban bồi thường, giải phóng mặt bằng TP HCM cho biết nhiều căn nhà còn lại diện tích quá nhỏ, khó đảm bảo an toàn và không thể xây dựng mới hoặc cải tạo theo quy chuẩn. Địa phương thường vận động người dân theo hai phương án:
- Hợp khối các căn liền kề thành công trình chung, đảm bảo kích thước theo quy chuẩn để xây dựng kiên cố và bố trí không gian riêng cho từng hộ.
- Vận động hộ phía sau mua phần đất còn sót lại phía trước để có mặt tiền kinh doanh.
Tuy nhiên, cả hai phương án đều gặp khó khăn do phụ thuộc vào sự đồng thuận của các hộ dân về việc sắp xếp đất đai và thống nhất giá chuyển nhượng.
Phân tích & Ý nghĩa
TS Ngô Anh Vũ, Phó viện trưởng Viện Quy hoạch và Xây dựng TP HCM, nhận định nguyên nhân chính dẫn đến nhà siêu mỏng là do trong quá trình lập dự án, các cơ quan chuyên môn chưa khảo sát kỹ lưỡng từng vị trí đất, chưa dự báo được diện tích và hình dạng đất còn lại sau thu hồi. Việc xác định ranh thu hồi chủ yếu dựa trên yêu cầu kỹ thuật, cắt qua các dãy nhà mà không tính đến hình dạng đất còn lại, dẫn đến nhiều mảnh đất nhỏ, méo mó.
Ông Vũ đề xuất ngay từ giai đoạn lập dự án cần khảo sát chi tiết, dự báo diện tích đất còn lại. Với những mảnh đất quá nhỏ, ví dụ dưới 15 m2, có thể xem xét đưa toàn bộ vào ranh giải tỏa để tránh phát sinh nhà siêu mỏng. Dù cách làm này có thể làm tăng vốn đầu tư, nhưng bù lại sẽ hạn chế nhà siêu mỏng, tạo thêm hành lang và không gian đô thị, mang lại hiệu quả xã hội lớn hơn.
Đáng chú ý, ông cũng đề xuất TP HCM có thể tham khảo kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc tái điều chỉnh khu đất. Theo đó, các chủ nhà được thương lượng, phân chia và điều chỉnh lại diện tích đất để khai thác hiệu quả hơn. Ví dụ, nhà phía trước có mặt tiền rộng nhưng đất quá mỏng, trong khi nhà phía sau có diện tích sâu nhưng không tiếp giáp đường, có thể sắp xếp lại quyền sử dụng đất để tạo thành những thửa đất phù hợp hơn. Phương pháp này đã được luật hóa tại Nhật Bản, giúp quá trình chỉnh trang đô thị được thực hiện đồng bộ hơn.
Kết luận
Tình trạng nhà siêu mỏng tại TP HCM là hệ quả tất yếu từ các dự án phát triển hạ tầng đô thị khi việc thu hồi đất chưa triệt để và chưa có phương án xử lý phù hợp. Việc giữ lại những mảnh đất nhỏ làm mặt tiền kinh doanh là lựa chọn của nhiều hộ dân khi mức bồi thường chưa đủ để mua nhà mới. Để giải quyết bài toán này, cần có sự khảo sát kỹ lưỡng ngay từ giai đoạn lập dự án, đồng thời áp dụng các mô hình tái điều chỉnh đất đai như kinh nghiệm Nhật Bản nhằm tạo ra không gian sống và kinh doanh hợp lý hơn cho người dân.
Hình ảnh từ bài viết
Căn nhà ngang 5 m, dài chưa đến 2 m được ông Dương sửa lại để lấy mặt tiền sau khi thu hồi đất làm dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm. Ảnh: Đình Văn
Căn nhà dài chưa đến một mét ở đường Phạm Văn Đồng, phường Hạnh Thông, được xây thành hai tầng và sân thượng để bán đồ ăn. Ảnh: Đình Văn
Dãy nhà siêu rộng chưa đến 9 m2, hình tam giác, méo mó sau khi thu hồi đất tại dự án cải tạo kênh Văn Thánh, phường Gia Định. Ảnh: Quỳnh Trần
Bài toán nhà siêu mỏng tại TP HCM và hệ lụy từ các dự án đô thị