Bản án phúc thẩm lật ngược quyền sở hữu hầm xe chung cư Khánh Hội 1 tại TP HCM
Quyền sở hữu tầng hầm để xe rộng hơn 2.650 m2 tại Chung cư Khánh Hội 1 (số 360C Bến Vân Đồn, TP HCM) vừa được TAND TP HCM xác định thuộc về chủ đầu tư, trong khi cư dân và Ban quản trị chung cư phản đối gay gắt. Tòa phúc thẩm đã buộc các bên bàn giao lại diện tích này cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội, đồng thời yêu cầu bồi thường do chậm bàn giao. Vụ án gây nhiều tranh cãi bởi tầng hầm không chỉ là nơi để xe mà còn là tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cư dân.
Bối cảnh
Chung cư Khánh Hội 1 là dự án cao tầng được phê duyệt từ năm 2002 với tổng mức đầu tư hơn 105 tỷ đồng. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội đã bán 330 căn hộ và khu văn phòng trong tòa nhà. Tầng hầm để xe rộng hơn 2.650 m2 được xây dựng đồng bộ cùng dự án, là nơi giữ xe cho cư dân và cũng là nguồn thu để vận hành, bảo trì chung cư.
Vấn đề tranh chấp bắt đầu từ việc chủ đầu tư cho Công ty Cổ phần Quản lý và Vận hành Cao ốc Khánh Hội thuê tầng hầm để khai thác dịch vụ giữ xe từ năm 2018. Đến cuối năm 2020, chủ đầu tư muốn chấm dứt hợp đồng và trực tiếp quản lý khu vực này, nhưng Ban quản trị chung cư đề nghị được tiếp quản để phục vụ cư dân. Từ đó, tranh chấp kéo dài nhiều năm giữa các bên liên quan.
Diễn biến chính
Tòa án nhân dân TP HCM vừa tống đạt bản án phúc thẩm cho các bên liên quan. Khác với phán quyết sơ thẩm, tòa phúc thẩm xác định tầng hầm để xe thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư dựa trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do UBND TP HCM cấp ngày 7/3/2006. Giấy chứng nhận này công nhận chủ đầu tư sở hữu khu văn phòng, 330 căn hộ, công trình kỹ thuật tại tầng hầm và khu vực để xe.
Tòa cũng căn cứ Công văn số 531 ngày 20/5/2025 của Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM xác định phần công trình kỹ thuật và khu vực để xe chưa được tách để cấp giấy chứng nhận riêng, nên giấy chứng nhận cấp năm 2005 và 2006 vẫn còn giá trị pháp lý. Biên bản bàn giao quản lý vận hành chung cư năm 2015 cũng thể hiện chủ đầu tư giữ lại tầng hầm để xe và một số khu vực khác không bán cho cư dân.
Đáng chú ý, hợp đồng mua bán căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cấp cho cư dân không ghi tầng hầm để xe là phần sở hữu chung của tòa nhà. Tòa phúc thẩm kết luận việc Ban quản trị tiếp quản và quản lý khu vực này là trái pháp luật vì chưa được UBND phường công nhận và Ban quản trị cũ đã hết nhiệm kỳ.
Phán quyết cũng buộc Công ty Cổ phần Quản lý và Vận hành Cao ốc Khánh Hội bồi thường hơn 2,28 tỷ đồng cho chủ đầu tư do chậm bàn giao tài sản thuê từ đầu năm 2021 đến thời điểm xét xử sơ thẩm, và khoản bồi thường tiếp tục tính đến khi bàn giao thực tế hoàn tất. Đồng thời, tòa chấp nhận yêu cầu phản tố, buộc chủ đầu tư hoàn trả 56 triệu đồng tiền cọc thuê mặt bằng.
Phân tích & Ý nghĩa
Quyết định của tòa phúc thẩm gây tranh cãi vì tầng hầm giữ xe không chỉ là nơi để phương tiện mà còn là tài sản có giá trị lớn, đặc biệt với các chung cư cũ như Khánh Hội 1, nơi nguồn thu từ bãi giữ xe góp phần quan trọng cho kinh phí vận hành, bảo trì tòa nhà. Việc xác định quyền sở hữu tầng hầm thuộc chủ đầu tư đồng nghĩa cư dân có thể mất đi nguồn thu này, ảnh hưởng đến chi phí sửa chữa thang máy và các hạng mục xuống cấp khác.
Cư dân và Ban quản trị phản đối phán quyết, cho rằng tòa dựa vào các công văn hành chính chỉ mang tính cung cấp thông tin, không có giá trị xác lập quyền sở hữu tài sản. Họ cũng nhấn mạnh Luật Nhà ở 2005 và Quyết định 10/2003 của Bộ Xây dựng quy định khu vực để xe là phần sở hữu chung, đồng thời chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ. Do đó, việc tòa phúc thẩm xác định tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư là chưa phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Phán quyết sơ thẩm trước đó lại cho rằng tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, dựa trên các quy định của Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71/2010, cũng như việc giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cấp năm 2006 đã được cấp đổi năm 2017 xác định khu đất thuộc hình thức sử dụng chung. Sự khác biệt này cho thấy tranh chấp pháp lý phức tạp và kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cư dân và chủ đầu tư.
Kết luận
Vụ tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm để xe tại Chung cư Khánh Hội 1 phản ánh những bất cập trong quản lý tài sản chung cư, đặc biệt với các dự án xây dựng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực. Phán quyết phúc thẩm lật ngược bản án sơ thẩm đã gây ra phản ứng mạnh từ cư dân, bởi tầng hầm là nguồn tài chính quan trọng để duy trì vận hành chung cư. Cư dân đang tiếp tục đề nghị xem xét lại vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Bản án phúc thẩm lật ngược quyền sở hữu hầm xe chung cư Khánh Hội 1 tại TP HCM