Chung cư có thời hạn sử dụng: Giải pháp cho dự án 'trùm mền' như thế nào?

0001-01-01

Chung cư có thời hạn sử dụng: Giải pháp cho dự án 'trùm mền' như thế nào?

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là vấn đề được nhiều người quan tâm khi mua căn hộ, nhất là với những dự án bị chủ đầu tư trì hoãn, gọi là 'trùm mền'. Vậy niên hạn công trình được tính từ khi nào và làm sao để người mua không bị thiệt thòi? Đây là câu hỏi được đặt ra trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 vừa có những quy định mới về vấn đề này.

Bối cảnh

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, niên hạn sử dụng công trình là khoảng thời gian mà một công trình được thiết kế để sử dụng an toàn và hiệu quả. Ở Việt Nam, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng thực tế. Đặc biệt, thời hạn này được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, nhằm phản ánh tuổi thọ thực tế của công trình.

Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án chung cư bị chậm tiến độ, chủ đầu tư không triển khai xây dựng hoặc bàn giao nhà đúng hạn, dẫn đến tình trạng 'trùm mền' kéo dài. Điều này đặt ra câu hỏi về cách tính niên hạn công trình cho những dự án này, tránh gây thiệt thòi cho người mua nhà.

Diễn biến chính

Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) nhấn mạnh sự khác biệt giữa hai khái niệm: 'thời hạn sử dụng công trình' và 'thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng chung cư'. Theo ông, thời hạn sử dụng phải dựa trên niên hạn thiết kế, hồ sơ thẩm định và kết quả kiểm định chất lượng công trình, không thể áp dụng một con số cố định như 50 hay 70 năm cho mọi chung cư.

Đặc biệt, ông lưu ý rằng niên hạn thiết kế không đồng nghĩa với việc căn hộ hết giá trị sử dụng sau khoảng thời gian đó. Nếu công trình vẫn đảm bảo an toàn, cần có kiểm định để xác định khả năng tiếp tục sử dụng. Đây là điểm quan trọng để tránh việc người mua nhà bị thiệt hại do dự án bị trì hoãn.

Vấn đề nan giải là nếu lấy thời điểm phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng hoặc ký hợp đồng mua bán làm mốc tính niên hạn, người mua sẽ chịu thiệt kép: vừa phải chờ đợi lâu để nhận nhà, vừa mất đi phần thời gian sử dụng thực tế của căn hộ. Vì vậy, luật sư Đăng Tư đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ nên bắt đầu tính từ khi công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

Kiến trúc sư Nguyễn Thái Thuật Hiền, Phó chủ tịch Chi hội Kiến trúc sư cảnh quan Việt Nam, cũng cho biết niên hạn sử dụng là thuộc tính kỹ thuật khách quan, phản ánh tuổi thọ vật liệu và độ an toàn kết cấu, phải tuân thủ quy định pháp luật xây dựng. Việc nhiều dự án bị 'trùm mền' không phải lỗi của quy định niên hạn, mà là do lỗ hổng trong quản lý và chế tài đầu tư bất động sản.

Ông Hiền nhấn mạnh không thể 'co giãn' niên hạn công trình để bù đắp cho việc chậm bàn giao nhà, vì điều này sẽ làm xáo trộn quy chuẩn quy hoạch và quản lý vòng đời đô thị. Thay vào đó, cần xử lý rủi ro dự án chậm triển khai bằng công cụ tài chính và pháp lý như cơ chế tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, xử lý thu hồi đất bỏ hoang và siết chặt kỷ cương kinh doanh bất động sản.

Phân tích & Ý nghĩa

Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư tính từ thời điểm nghiệm thu thực tế là một bước tiến quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, tránh việc họ phải gánh chịu thiệt hại do chậm tiến độ của chủ đầu tư. Đây cũng là cách để đảm bảo niên hạn công trình phản ánh đúng tuổi thọ và chất lượng thực tế, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thương mại hay thủ tục hành chính.

Việc tách bạch rõ ràng giữa tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật công trình và trách nhiệm dân sự của chủ đầu tư giúp duy trì sự minh bạch và ổn định trong thị trường bất động sản. Đồng thời, các cơ chế tài chính - pháp lý được đề xuất sẽ giúp ngăn chặn tình trạng dự án bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai kéo dài, góp phần bảo vệ quyền lợi người dân và giữ vững quy hoạch đô thị.

Kết luận

Niên hạn sử dụng nhà chung cư cần được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng, không phải từ lúc phê duyệt dự án hay ký hợp đồng mua bán. Điều này vừa bảo đảm nguyên tắc kỹ thuật, vừa bảo vệ quyền lợi người mua khỏi thiệt hại do dự án 'trùm mền'. Đồng thời, cần có các biện pháp quản lý và chế tài hiệu quả để xử lý các dự án chậm triển khai, giữ vững sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.

Hình ảnh từ bài viết

Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng - Ảnh: CÔNG TRIỆU