Chuyên gia chỉ ra bất cập khi Nhà nước vừa quản lý vừa định giá đất
Nhà nước đang giữ hai vai trò quan trọng trong lĩnh vực đất đai: vừa là chủ sở hữu đất đai vừa là cơ quan quản lý. Liệu điều này có gây ra xung đột lợi ích và ảnh hưởng đến sự minh bạch trong định giá đất? Các chuyên gia tại hội thảo Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra nhiều phân tích sâu sắc về vấn đề này.
Bối cảnh
Luật Đất đai là một trong những văn bản pháp luật quan trọng điều chỉnh quyền sử dụng đất, quản lý đất đai và các nghĩa vụ tài chính liên quan tại Việt Nam. Năm 2024, Luật Đất đai có nhiều điểm sửa đổi nhằm thích ứng với bối cảnh mới, trong đó vấn đề định giá đất được đặt ra như một điểm nóng cần giải quyết.
Việc Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, vừa là cơ quan quản lý, đồng thời quyết định giá đất và thu các khoản tài chính liên quan, tạo ra nhiều bất cập trong thực tiễn. Hội thảo quốc gia ngày 17 tháng 6 năm 2026 tập trung phân tích các vấn đề này, với sự tham gia của nhiều chuyên gia luật và kinh tế.
Diễn biến chính
PGS.TS Lưu Quốc Thái, giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP HCM, nhận định căn nguyên của bất cập nằm ở việc Nhà nước vừa cung cấp quyền sử dụng đất, vừa quyết định giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Điều này khiến Nhà nước rơi vào tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi", làm giảm tính khách quan của thị trường đất đai.
TS Nguyễn Hoàng Thùy Trang cũng chỉ ra xung đột lợi ích rõ nét trong cơ chế định giá đất hiện nay. Khi Nhà nước xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá càng cao thì ngân sách thu được càng lớn. Ngược lại, khi thu hồi đất để bồi thường, Nhà nước lại muốn giá đất thấp để giảm chi phí bồi thường. Sự mâu thuẫn này gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
Bà Trang dẫn chứng bảng giá đất mới của TP HCM theo Nghị quyết 87/2025, trong đó nhiều vị trí có giá tăng mạnh, như đường Đồng Khởi lên tới 687,2 triệu đồng mỗi m2, gấp hơn 4 lần bảng giá cũ. Điều này khiến người dân gặp khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc làm thủ tục pháp lý.
TS Phạm Văn Võ phân tích thêm về cơ chế xác định giá đất theo Nghị quyết 254/2025, cho biết nhiều trường hợp trước đây phải xác định giá đất cụ thể qua đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định, nay chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (K). Mặc dù giúp đơn giản hóa thủ tục, cách làm này không phản ánh chính xác giá trị từng thửa đất do phụ thuộc nhiều yếu tố như vị trí, hình thể, khả năng khai thác.
Ông Võ dẫn ví dụ dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất của TP HCM, trong đó giá đất theo bảng giá và hệ số K tại một số tuyến đường trung tâm chỉ khoảng 955 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn nhiều so với mức giao dịch thực tế 1,5-2 tỷ đồng mỗi m2. Khoảng cách này có thể khiến người bị thu hồi đất nhận bồi thường thấp hơn giá trị thực.
Phân tích & Ý nghĩa
Bất cập trong cơ chế định giá đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp mà còn làm tăng nguy cơ khiếu nại, tranh chấp và kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng. Việc Nhà nước vừa là chủ sở hữu vừa là cơ quan quản lý tạo ra xung đột lợi ích khó giải quyết nếu không có sự tách bạch rõ ràng.
Các chuyên gia đề xuất cần mở rộng cơ chế thương lượng khi thu hồi đất, tăng yếu tố thị trường trong xác định giá đất và hạn chế tình trạng cơ quan nhà nước vừa quyết định giá vừa hưởng lợi hoặc chịu tác động trực tiếp từ kết quả định giá. Việc tách biệt cơ quan quản lý đất đai với hệ thống định giá, cũng như sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập, là hướng đi được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
Ví dụ như Hàn Quốc xây dựng hệ thống giá đất công khai dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế cập nhật thường xuyên, với giá đất chuẩn do chuyên gia độc lập xác định. Khi bồi thường hoặc tính nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng vẫn xem xét đặc điểm riêng của từng thửa đất thay vì áp dụng một mức giá hành chính cứng nhắc.
Kết luận
Những bất cập trong cơ chế định giá đất hiện nay cho thấy sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thị trường. Việc tách bạch vai trò của Nhà nước trong quản lý và định giá đất sẽ góp phần tạo ra môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi hơn, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.
Hình ảnh từ bài viết
PGS.TS Lưu Quốc Thái tại hội thảo khoa học quốc gia "Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới", ngày 17/6. Ảnh: Quốc Toàn
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia chỉ ra bất cập khi Nhà nước vừa quản lý vừa định giá đất