Giá căn hộ TP HCM vượt nhà liền thổ, chạm mốc 190 triệu đồng mỗi m2
Giá căn hộ tại trung tâm TP HCM đang lập đỉnh mới, vượt qua cả mức giá nhà liền thổ truyền thống. Điều này không chỉ phản ánh sự dịch chuyển trong thị trường bất động sản mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về khả năng chi trả và xu hướng mua nhà của người dân trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Bối cảnh
Theo báo cáo thị trường quý I của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực lõi TP HCM đã đạt gần 7.300 USD (hơn 190 triệu đồng) mỗi m2, tăng 19% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay, vượt qua cả mặt bằng giá sơ cấp nhà liền thổ cùng thời điểm, vốn ở mức khoảng 7.200 USD (188 triệu đồng) mỗi m2.
Trong khi đó, tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, giá nhà liền thổ sơ cấp chỉ dao động khoảng 90-120 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn đáng kể so với giá căn hộ trung bình của toàn thành phố. Sự chênh lệch này đã tạo ra những biến động đáng chú ý trong thị trường bất động sản TP HCM và vùng lân cận.
Diễn biến chính
Đà tăng giá chủ yếu đến từ sự áp đảo của các dự án hạng sang và siêu sang tại khu Đông và khu Nam TP HCM. Trong quý đầu năm, phân khúc hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn cung mới, phần còn lại thuộc nhóm cao cấp. Một số dự án nổi bật được mở bán trong thời gian này gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place và Sunshine Sky City.
Tuy nhiên, việc giá bán liên tục lập đỉnh cũng tạo áp lực lớn lên thanh khoản thị trường. Quý vừa qua, khu vực lõi TP HCM có khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt hơn 800 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp, giảm 74% theo quý và 31% theo năm. Tình trạng này cho thấy sức mua đang bị hạn chế do giá nhà leo thang vượt khả năng chi trả của nhiều người.
Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận bởi các đơn vị nghiên cứu khác. Theo Avison Young Việt Nam, giá căn hộ tại TP HCM trong quý I đạt bình quân gần 122 triệu đồng mỗi m2, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang phổ biến ở mức 250-400 triệu đồng mỗi m2. Sức hấp thụ của thị trường căn hộ chỉ đạt khoảng 35% rổ hàng chào bán.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá căn hộ tại thành phố dao động từ 112-130 triệu đồng mỗi m2, trong khi nhiều dự án cao cấp được chào bán từ 200-330 triệu đồng mỗi m2. Sức mua căn hộ có xu hướng giảm trong quý vừa qua, phần lớn do giá nhà vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.
Phân tích & Ý nghĩa
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP HCM đang xuất hiện sự lệch pha ngày càng rõ giữa nguồn cung và nhu cầu. Các dự án mở bán chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế lại tập trung ở nhóm sản phẩm trung cấp và vừa túi tiền. Điều này dẫn đến việc thanh khoản giảm mạnh dù giá bán tăng cao.
Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà tăng cùng chính sách tín dụng thận trọng hơn cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM năm nay dự kiến đạt khoảng 13.000 căn, thấp hơn đáng kể so với nhu cầu thực tế ước tính khoảng 50.000 căn mỗi năm, do tốc độ tăng dân số và quá trình đô thị hóa.
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá bán khó có thể giảm sâu ngay cả khi thanh khoản suy yếu. Chi phí phát triển dự án, lãi vay tăng và giá vật liệu xây dựng nhích lên càng làm tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp, khiến việc giảm giá trên diện rộng gần như không khả thi.
Giá bán leo thang đang tạo ra làn sóng dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong quý I, hai khu vực này ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới, cao gấp gần 6 lần nguồn cung tại khu vực lõi thành phố. Thanh khoản cũng duy trì ở mức tích cực với hơn 6.100 giao dịch thành công, trong đó Bình Dương ghi nhận khoảng 5.400 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ trung bình gần 77%.
Một trong những lợi thế lớn nhất của các đô thị vệ tinh là mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với trung tâm TP HCM. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện vào khoảng 50 triệu đồng mỗi m2, chỉ bằng một phần tư mức giá tại khu vực lõi thành phố. Khoảng cách giá lớn này thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn, nhất là khi hệ thống hạ tầng liên kết vùng được mở rộng với các tuyến vành đai, cao tốc, metro và các dự án giao thông kết nối TP HCM với các tỉnh lân cận.
Kết luận
Thị trường căn hộ TP HCM đang trải qua giai đoạn phân hóa mạnh mẽ. Khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mức giá cao nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu bất động sản tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân, đồng thời trở thành động lực chính tạo thanh khoản cho thị trường trong những năm tới.
Hình ảnh từ bài viết
Bất động sản trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Giá căn hộ TP HCM vượt nhà liền thổ, chạm mốc 190 triệu đồng mỗi m2