REIT - Giải pháp giảm phụ thuộc vốn ngân hàng nhưng thiếu khung pháp lý đồng bộ
REIT (Quỹ đầu tư tín thác bất động sản) đang được xem là một trong những cơ chế quan trọng giúp giảm sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản. Vậy REIT là gì, và tại sao dù đã có luật pháp cho phép, thị trường này vẫn chưa thực sự phát triển ở Việt Nam? Bài viết sẽ phân tích chi tiết về cơ chế, bối cảnh pháp lý cũng như những thách thức hiện nay của REIT.
Bối cảnh
REIT, viết tắt của Real Estate Investment Trust, là một quỹ đầu tư tín thác bất động sản, được tổ chức để tập hợp vốn từ nhiều nhà đầu tư nhằm sở hữu và vận hành các tài sản bất động sản tạo ra dòng tiền. Thay vì phải bỏ ra số tiền lớn để mua toàn bộ một tòa nhà hay trung tâm thương mại, nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ của REIT để sở hữu một phần tài sản đó, từ đó hưởng lợi nhuận từ tiền thuê hoặc tăng giá trị tài sản.
Tại Việt Nam, Luật Chứng khoán năm 2019 cùng các Thông tư 98/2020/TT-BTC và 136/2025/TT-BTC đã công nhận và hướng dẫn hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản, mở đường cho sự phát triển của REIT. Hiện nay, trên thị trường đã có sản phẩm chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản như Techcom Việt Nam (mã FUCVREIT) đang niêm yết và hoạt động. Tuy nhiên, sự tồn tại của một sản phẩm đơn lẻ trong gần một thập niên cho thấy thị trường REIT vẫn còn rất nhỏ, thiếu thanh khoản và chưa đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư tổ chức.
Diễn biến chính
Điểm nghẽn lớn nhất của REIT tại Việt Nam không phải là thiếu khung pháp lý riêng lẻ mà là thiếu một hệ thống pháp luật liên kết chặt chẽ, tạo thành một "đường ống giao dịch" thống nhất. Một mô hình REIT điển hình gồm nhiều chủ thể như nhà tài trợ, công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, công ty sở hữu tài sản, đơn vị quản lý bất động sản, nhà đầu tư và sở giao dịch chứng khoán. Tiền vốn từ nhà đầu tư sẽ được chuyển xuống quỹ và công ty sở hữu tài sản; quyền sở hữu tài sản đi theo chiều ngược lại; tiền thuê từ khách thuê được chuyển qua nhiều tầng trước khi phân phối cho người sở hữu chứng chỉ quỹ.
Tuy nhiên, các quy định hiện hành về chứng khoán, đầu tư, đất đai, doanh nghiệp, ngân hàng và kinh doanh bất động sản vẫn chưa được kết nối đồng bộ. Ví dụ, REIT có thể trực tiếp sở hữu bất động sản hoặc sở hữu cổ phần tại các công ty sở hữu tài sản. Mỗi mô hình đều có những thủ tục pháp lý phức tạp riêng, như đăng ký quyền sử dụng đất, giao dịch thế chấp, thủ tục mua bán và sáp nhập, sự chấp thuận của ngân hàng hay cơ quan cấp phép. Không có mô hình nào hoàn toàn vượt trội, mà cần có quy định rõ ràng về điều kiện áp dụng và quyền lợi nhà đầu tư.
Khả năng tách biệt và bảo vệ tài sản cũng là vấn đề quan trọng. Pháp luật về quỹ đầu tư yêu cầu tài sản của quỹ phải được quản lý và giám sát độc lập với công ty quản lý quỹ để đảm bảo hoạt động liên tục ngay cả khi công ty quản lý gặp sự cố như thu hồi giấy phép hoặc phá sản. Ngoài ra, việc định giá tài sản bất động sản thương mại, công nghiệp hay logistics tại Việt Nam còn thiếu dữ liệu công khai và minh bạch, dẫn đến sự khác biệt lớn trong kết quả định giá giữa các đơn vị.
Cuối cùng, việc một chứng chỉ quỹ được phép phát hành không đồng nghĩa với việc nó trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn. Nhà đầu tư tổ chức còn cần các chuẩn mực báo cáo, cơ chế tính giá trị tài sản ròng đáng tin cậy, thanh khoản trên thị trường, quy trình lưu ký và thanh toán rõ ràng, cũng như khả năng chuyển lợi nhuận ra nước ngoài. Các vấn đề về thuế và đòn bẩy tài chính cũng cần được xử lý đồng bộ trong một tổng thể thống nhất thay vì giải thích riêng lẻ cho từng quỹ.
Phân tích & Ý nghĩa
Những khó khăn trên cho thấy việc phát triển thị trường REIT không chỉ là việc ban hành một vài quy định pháp luật đơn lẻ mà cần một bộ quy tắc riêng biệt, đồng bộ và toàn diện. Kinh nghiệm từ Hong Kong cho thấy REIT được quản lý bởi công ty có giấy phép chuyên môn, tài sản do người được ủy thác độc lập nắm giữ và giám sát, chứng chỉ phải được niêm yết, với các yêu cầu nghiêm ngặt về tỷ lệ đầu tư vào bất động sản, phân phối lợi nhuận và giới hạn đòn bẩy tài chính. Bộ quy tắc cũng phân định rõ nghĩa vụ của người quản lý đối với nhà đầu tư.
Tại Việt Nam, không nhất thiết phải xây dựng ngay một đạo luật REIT hoàn toàn độc lập mà có thể bắt đầu bằng việc thí điểm một bộ quy tắc REIT chuyên biệt, từ đó đánh giá và mở rộng ra thị trường chung. Điều quan trọng là các cơ quan quản lý cần thống nhất cách xử lý các giao dịch mẫu để tránh tình trạng mỗi tài sản phải chờ ý kiến riêng của từng cơ quan về chứng khoán, đầu tư, đất đai, ngân hàng và thuế. Thí điểm phải tạo ra quy tắc có thể áp dụng lặp lại cho nhiều giao dịch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn lớn.
Kết luận
REIT là một công cụ tài chính đầy tiềm năng giúp giảm sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản, mở rộng cơ hội đầu tư cho nhiều đối tượng. Tuy nhiên, để REIT phát triển bền vững tại Việt Nam, cần xây dựng một hệ thống pháp lý đồng bộ, kết nối chặt chẽ các quy định liên quan từ đất đai đến chứng khoán và thuế, đồng thời thiết lập bộ quy tắc vận hành riêng biệt và rõ ràng. Chỉ khi đó, thị trường REIT mới có thể phát triển quy mô, thanh khoản và sức hấp dẫn thực sự đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Hình ảnh từ bài viết
Các quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bớt phụ thuộc vốn ngân hàng - Ảnh minh họa: TR.VÂN
REIT nên trực tiếp sở hữu bất động sản hay sở hữu cổ phần tại các công ty sở hữu tài sản? - Ảnh minh họa: TR.VÂN
Giải pháp giảm phụ thuộc vốn ngân hàng cho thị trường bất động sản 2026 - Ảnh 3.
REIT - Giải pháp giảm phụ thuộc vốn ngân hàng nhưng thiếu khung pháp lý đồng bộ