Sửa Luật Đất đai và Nhà ở: Định giá đất mới nhằm triệt tiêu giá ảo và quyền tài sản chung cư có thời hạn
Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được đề xuất sửa đổi với nhiều chính sách mang tính đột phá. Trong đó, việc Nhà nước chuyển sang cơ chế định giá đất dựa trên dữ liệu khoa học thay vì phụ thuộc vào giá thị trường được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng giá ảo, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản. Đồng thời, quy định về quyền tài sản tại các chung cư hết niên hạn cũng được đưa ra, tạo ra nhiều tranh luận về quyền lợi người dân.
Bối cảnh
Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều bất cập, như giá đất bị thổi phồng không phản ánh đúng giá trị thực, gây khó khăn cho người mua nhà và làm méo mó thị trường. Những vướng mắc về quyền sở hữu tài sản tại các chung cư cũ cũng ngày càng trở nên cấp thiết khi nhiều tòa nhà đã hết niên hạn sử dụng, đòi hỏi phải có quy định pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cư dân.
Luật Đất đai hiện hành quy định giá đất chủ yếu dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, nhưng trên thực tế giá đất tại thị trường sơ cấp lại phụ thuộc lớn vào giá thị trường thứ cấp và đánh giá cảm tính của các đơn vị tư vấn, dẫn đến tình trạng giá ảo, gây khó khăn cho việc quản lý và điều tiết.
Diễn biến chính
Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, một điểm mới quan trọng là Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên dữ liệu số hóa, phương pháp định giá khoa học và kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành. Theo tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công, đây là bước chuyển đổi đột phá nhằm ngăn chặn việc thao túng giá đất và loại bỏ giá ảo trên thị trường.
Thực tế, việc định giá đất hiện nay tại thị trường sơ cấp phụ thuộc nhiều vào giá thị trường thứ cấp và năng lực cảm tính của các đơn vị tư vấn, khiến các địa phương phải tính giá đất rất cao theo giá thị trường, làm tăng chi phí đầu vào. Cộng thêm chi phí lãi vay và thủ tục hành chính kéo dài, giá nhà đất bị đội lên và người mua cuối cùng phải gánh chịu.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định việc Nhà nước lấy lại vai trò điều tiết giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu số hóa là hướng đi đúng đắn để giảm chi phí đầu vào và kiểm soát giá nhà đất. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ hiệu quả khi tách bạch rõ ràng giữa việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, tái định cư, đồng thời bảng giá đất cần có hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng thời kỳ. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, mục tiêu chống đầu cơ, găm giữ đất sẽ khó đạt hiệu quả.
Về Luật Nhà ở, dự thảo đưa ra quy định về "chung cư có thời hạn" dựa trên tuổi thọ công trình và kết quả kiểm định. Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh không có loại hình nhà ở nào tồn tại vĩnh viễn, và khi công trình hết tuổi thọ vật lý, việc kiểm định an toàn và xây dựng lại là bắt buộc để bảo vệ tính mạng người dân.
Tuy nhiên, nhiều đại biểu Quốc hội băn khoăn về quyền sở hữu tài sản của người dân khi tòa nhà bị đập bỏ, lo ngại rằng quyền sở hữu căn hộ có thể có "ngày hết hạn". Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho rằng dù công trình hết tuổi thọ vật lý, giá trị quyền tài sản hiện hữu của người dân không thể trở về bằng không. Quá trình tái thiết chung cư cũ cần có trình tự pháp lý rõ ràng, xác định giá trị quyền tài sản hiện hữu trước khi tính toán chi phí xây dựng mới và nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Về quy định thu hồi đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định cứng về việc phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Chính phủ đề xuất chuyển từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất". Người có đất bị thu hồi sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ.
Tuy nhiên, một chuyên gia quy hoạch đô thị lưu ý rằng việc cho phép "thu hồi trước, bồi thường sau" chỉ nên áp dụng hạn chế ở các dự án quan trọng quốc gia hoặc có tỉ lệ đồng thuận cao, vì thực tế nhiều hộ dân đã phải đi thuê nhà tạm bợ trong thời gian dài chờ đợi suất tái định cư.
Phân tích & Ý nghĩa
Việc chuyển sang cơ chế định giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu số hóa và phương pháp khoa học là bước tiến quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng giá ảo, vốn là nguyên nhân làm méo mó thị trường bất động sản và đẩy chi phí nhà đất lên cao. Điều này có thể giúp giảm áp lực chi phí đầu vào cho các doanh nghiệp và người mua nhà, từ đó góp phần ổn định thị trường.
Tuy nhiên, để cơ chế này vận hành hiệu quả, cần có sự minh bạch và tách bạch rõ ràng giữa việc xác định giá đất với các chính sách bồi thường và tái định cư. Việc bảng giá đất phải có hệ số điều chỉnh linh hoạt cũng giúp phản ánh sát thực tế thị trường theo từng thời kỳ, tránh tình trạng giá đất bị cố định cứng nhắc gây bất cập.
Về quy định "chung cư có thời hạn", đây là bước pháp lý cần thiết để quản lý các tòa nhà hết niên hạn sử dụng, đảm bảo an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, quyền tài sản của người dân cần được bảo vệ chặt chẽ, tránh gây lo ngại về quyền sở hữu căn hộ có thể mất giá trị đột ngột. Quá trình tái thiết chung cư cần minh bạch, công bằng, xác định rõ giá trị quyền tài sản hiện hữu và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Thay đổi trong quy định thu hồi đất cũng phản ánh sự chuyển hướng từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người dân, thể hiện sự quan tâm hơn đến quyền lợi và cuộc sống của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, việc cho phép thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư cần được kiểm soát chặt chẽ để tránh gây khó khăn, thiệt thòi cho người dân.
Kết luận
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với các chính sách mới về định giá đất, quyền tài sản chung cư và thu hồi đất thể hiện nỗ lực giải quyết những bất cập lâu nay của thị trường bất động sản và quyền lợi người dân. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả thực sự, cần có cơ chế minh bạch, linh hoạt và đảm bảo quyền lợi công bằng cho các bên liên quan.
Hình ảnh từ bài viết
Nhiều chính sách dự kiến sửa đổi được đánh giá sẽ mang lại nhiều thay đổi "cuộc chơi" trên thị trường bất động sản - Ảnh: THẾ KIỆT
Sửa Luật Đất đai cùng nhiều chính sách khác: Định giá đất theo cơ chế mới để triệt tiêu giá ảo - Ảnh 2.
Nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội đề xuất không dùng khái niệm "chung cư có thời hạn" vì dễ khiến người mua lo ngại quyền sở hữu căn hộ của họ có "ngày hết hạn" - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Sửa Luật Đất đai và Nhà ở: Định giá đất mới nhằm triệt tiêu giá ảo và quyền tài sản chung cư có thời hạn