Tòa buộc trả 2 tỷ đồng vì tăng giá biệt thự sau đặt cọc tại Hưng Yên
Giao dịch mua bán biệt thự tại khu đô thị Ecopark, tỉnh Hưng Yên, đã vấp phải tranh chấp khi bên bán đơn phương tăng giá từ 29 tỷ đồng lên 39 tỷ đồng sau khi đã nhận đặt cọc. Vụ việc kết thúc với phán quyết buộc bên bán phải trả lại tiền cọc và tiền phạt tổng cộng 2 tỷ đồng, làm dấy lên nhiều câu hỏi về quyền lợi và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc bất động sản.
Bối cảnh
Khu đô thị Ecopark, tỉnh Hưng Yên, là một trong những dự án bất động sản cao cấp thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua nhà tại Việt Nam. Biệt thự song lập gần 260 m2 tại đây được xem là sản phẩm có giá trị lớn, thường xuyên giao dịch với mức giá hàng chục tỷ đồng.
Trong vụ việc này, bà Hà, 48 tuổi, thông qua hai người môi giới đã được giới thiệu mua căn biệt thự do bà Phượng, một người nổi tiếng từng đoạt danh hiệu hoa hậu, làm chủ sở hữu. Hai bên đã thỏa thuận giá bán ban đầu là 29 tỷ đồng và ký hợp đồng đặt cọc một tỷ đồng vào ngày 23 tháng 4 năm 2024.
Diễn biến chính
Hợp đồng đặt cọc gồm hai bản, một bản có công chứng nhưng không ghi rõ giá bán mà chỉ ghi sẽ thỏa thuận lại khi ký hợp đồng mua bán chính thức, và một bản không công chứng ghi rõ giá 29 tỷ đồng cùng mức phạt một tỷ đồng nếu không thực hiện giao dịch.
Thời gian đặt cọc được xác định từ lúc công chứng đến hết ngày 15 tháng 5 năm 2024, với kế hoạch ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng vào ngày 15 tháng 5.
Tuy nhiên, đến ngày 1 tháng 5, bà Phượng bất ngờ đổi ý không bán căn biệt thự với lý do người thân không đồng ý. Bà đề xuất một căn khác nhưng bà Hà không đồng ý và yêu cầu thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu.
Ngày 15 tháng 5, tại văn phòng công chứng, bà Phượng từ chối ký hợp đồng mua bán với lý do giá chuyển nhượng thấp hơn thị trường, đề nghị trả lại một tỷ đồng tiền cọc và 500 triệu đồng tiền phạt. Bà Hà không chấp nhận, đòi trả đủ một tỷ đồng tiền cọc và một tỷ đồng tiền phạt theo hợp đồng.
Bà Hà đã khởi kiện, và tại phiên tòa sơ thẩm ngày 3 tháng 2, TAND khu vực 4 - Hưng Yên chỉ chấp nhận một phần yêu cầu, buộc bà Phượng trả lại tiền cọc và một phần tiền phạt. Cả hai bên đều kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 10 tháng 7, bà Phượng thừa nhận đã ký hợp đồng đặt cọc và đồng ý chuyển nhượng nhưng yêu cầu thương lượng lại giá bán lên 39 tỷ đồng, cao hơn 10 tỷ đồng so với thỏa thuận ban đầu. Bà cho rằng lỗi không ký được hợp đồng thuộc về bên mua vì không đồng ý giá mới.
Tuy nhiên, tòa phúc thẩm tỉnh Hưng Yên nhận định hợp đồng đặt cọc không công chứng ghi rõ giá 29 tỷ đồng là hợp đồng hợp pháp, có hiệu lực thi hành. Việc bà Phượng đơn phương tăng giá và không thực hiện đúng cam kết là vi phạm hợp đồng.
Phân tích & Ý nghĩa
Vụ việc này cho thấy tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Theo luật dân sự, hợp đồng đặt cọc là thỏa thuận giữa hai bên nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng chính, trong đó có thể quy định mức phạt nếu bên nào vi phạm.
Trong trường hợp này, dù có một bản hợp đồng đặt cọc có công chứng nhưng không ghi rõ giá, thì bản hợp đồng không công chứng ghi giá 29 tỷ đồng vẫn được tòa xác nhận là hợp pháp và có hiệu lực. Điều này nhấn mạnh rằng các bên cần thỏa thuận rõ ràng và minh bạch ngay từ đầu để tránh tranh chấp.
Việc bên bán đơn phương tăng giá sau khi đã nhận đặt cọc không chỉ vi phạm thỏa thuận mà còn gây thiệt hại cho bên mua, ảnh hưởng đến niềm tin trong giao dịch bất động sản. Phán quyết của tòa buộc trả lại tiền cọc và phạt nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua và răn đe hành vi vi phạm hợp đồng.
Đối với cộng đồng người Việt, đặc biệt những ai đang quan tâm đến đầu tư bất động sản hoặc mua nhà tại Việt Nam, vụ việc là bài học cảnh tỉnh về việc cần thận trọng khi ký kết hợp đồng đặt cọc, đồng thời hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình để tránh rủi ro pháp lý.
Kết luận
Phán quyết của TAND tỉnh Hưng Yên trong vụ tranh chấp tăng giá biệt thự sau khi nhận đặt cọc đã làm rõ trách nhiệm của bên bán trong việc thực hiện đúng cam kết hợp đồng. Việc buộc trả lại tổng cộng 2 tỷ đồng tiền cọc và phạt là minh chứng cho sự nghiêm minh của pháp luật trong bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản.
Hình ảnh từ bài viết
Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Ảnh: P.D
Tòa buộc trả 2 tỷ đồng vì tăng giá biệt thự sau đặt cọc tại Hưng Yên