Xây dựng trên brownfield giúp giảm áp lực nhà ở nhưng chưa phải giải pháp toàn diện
Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Cộng hòa Séc đang là vấn đề nóng được quan tâm. Liệu việc phát triển các khu đất brownfield – những khu đất công nghiệp cũ, bị bỏ hoang hoặc không còn sử dụng – có thể là chìa khóa để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở? Jan Ludvík, Chủ tịch Hiệp hội các nhà phát triển bất động sản (Asociace developerů), đã có những chia sẻ thẳng thắn về thực trạng và triển vọng của thị trường xây dựng nhà ở tại Séc trong năm 2026.
Bối cảnh
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Séc trải qua giai đoạn phát triển tích cực với doanh số bán nhà tăng cao. Tuy nhiên, điều này chủ yếu nhờ vào nguồn cung hạn chế, chứ không phải do sự gia tăng quỹ đất xây dựng hay cải thiện điều kiện phát triển. Việc thiếu đất xây dựng, cùng với các thủ tục hành chính phức tạp và quy hoạch đô thị cứng nhắc, đang là những rào cản lớn khiến thị trường khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.
Brownfield là thuật ngữ chỉ các khu đất công nghiệp hoặc thương mại cũ đã ngừng hoạt động, thường nằm ở các vị trí trung tâm hoặc gần trung tâm thành phố. Việc tái phát triển các khu đất này được kỳ vọng sẽ góp phần tăng quỹ nhà ở mà không cần mở rộng đô thị ra vùng ngoại ô, giúp tiết kiệm hạ tầng và bảo vệ môi trường.
Diễn biến chính
Jan Ludvík cho biết, mặc dù các nhà phát triển bất động sản rất mong muốn có nhiều quỹ đất hơn để xây dựng, nhưng thực tế lại bị kìm hãm bởi nhiều yếu tố:
- Thủ tục hành chính phức tạp: Việc cấp phép xây dựng mất nhiều thời gian, gây trì hoãn dự án.
- Quy hoạch đô thị không linh hoạt: Các kế hoạch sử dụng đất thường rất cứng nhắc, không phù hợp với nhu cầu thực tế và thiếu sự chuẩn bị hạ tầng cần thiết như giao thông và dịch vụ công cộng.
- Giá đất cao và cạnh tranh: Mặc dù không có số liệu chính xác, nhưng giá đất hiện nay không phải là gấp đôi so với 20 năm trước, mà là do môi trường pháp lý và quy định nghiêm ngặt hơn, khiến việc phát triển dự án trở nên khó khăn và tốn kém hơn.
Đáng chú ý, các khu vực phát triển lớn như Bubny, Smíchov hay Rohanský ostrov ở Praha đã được quy hoạch từ hơn 25 năm trước và hiện đang trong quá trình chuyển đổi. Tuy nhiên, việc triển khai các dự án này rất chậm chạp, có nơi gần 25 năm chưa có hoạt động xây dựng thực tế, phần lớn do các thủ tục pháp lý và yêu cầu hạ tầng phức tạp.
Hiệp hội các nhà phát triển bất động sản cũng đánh giá cao tầm quan trọng của kế hoạch đô thị mới tại Praha, gọi là metropolitní plán, và luật xây dựng mới đang được hoàn thiện. Đây là hai yếu tố then chốt để đẩy nhanh tiến độ cấp phép và phát triển dự án, giúp mở rộng quỹ đất xây dựng, đặc biệt là các dự án brownfield.
Phân tích & Ý nghĩa
Dù việc phát triển các khu brownfield có thể giúp tăng nguồn cung nhà ở, nhưng theo Jan Ludvík, đây không phải là giải pháp toàn diện để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở tại Séc. Lý do là:
- Các khu đất brownfield lớn chỉ thuộc sở hữu của một số ít chủ đầu tư, nên khả năng mở rộng quy mô xây dựng còn hạn chế.
- Các khu vực nhỏ hơn như các lô đất trống, các khu đất công nghiệp nhỏ, hoặc việc cải tạo các tòa nhà cũ cũng đóng vai trò quan trọng nhưng lại bị giới hạn bởi các quy định về chiều cao và mật độ xây dựng.
- Thị trường bất động sản hiện nay còn chịu ảnh hưởng bởi chi phí xây dựng tăng cao, lãi suất vay mua nhà tăng, khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về hiệu quả kinh tế của dự án.
Đặc biệt, các nhà phát triển như Karlín Group vẫn tiếp tục xây dựng vì dự án vẫn có lợi nhuận hợp lý, trong khi một số công ty lớn như Central Group đã tạm dừng xây dựng do chi phí tăng quá cao. Điều này cho thấy sự phân hóa trong ngành và áp lực ngày càng lớn lên các dự án mới.
Về phía người mua nhà, mức tăng lãi suất vay mua nhà (hypotéky) có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả, nhưng với phân khúc khách hàng trung và cao cấp, tác động này chưa quá nghiêm trọng. Người mua trong phân khúc này thường quan tâm nhiều đến chất lượng thiết kế, vị trí và tiện ích hơn là chỉ giá cả.
Kết luận
Việc phát triển các khu đất brownfield tại Séc là một bước đi tích cực giúp tăng nguồn cung nhà ở, giảm áp lực lên thị trường. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để cuộc khủng hoảng nhà ở, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa việc cải cách thủ tục hành chính, quy hoạch đô thị linh hoạt, phát triển hạ tầng đồng bộ và kiểm soát chi phí xây dựng. Những thay đổi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng người Việt tại Séc, đặc biệt là những người kinh doanh bất động sản, nhà hàng, dịch vụ và các khách hàng mua nhà để ở hoặc đầu tư.
Xây dựng trên brownfield giúp giảm áp lực nhà ở nhưng chưa phải giải pháp toàn diện