Nhà ở hình thành trong tương lai: Luật siết chặt nhưng rủi ro vẫn còn
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được đề cập trong Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Đây là loại nhà ở mới bắt đầu xây dựng nhưng chủ đầu tư đã có thể nhận tiền đặt cọc hoặc thanh toán từ người mua. Giải pháp này giúp chủ đầu tư huy động vốn trước để triển khai dự án, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.
Bối cảnh
Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc mua bán nhà khi dự án chưa hoàn thành, giúp chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm. Tuy nhiên, việc này cũng đặt ra nhiều thách thức trong việc bảo vệ quyền lợi người mua, khi họ phải đặt niềm tin vào chủ đầu tư và tiến độ dự án.
Để bảo vệ người mua, pháp luật quy định nhiều điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư trước khi được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ như phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng, và biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng tòa nhà (đối với nhà chung cư). Các dự án nhà ở khác phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.
Diễn biến chính
Trước khi mở bán, chủ đầu tư phải có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Đặc biệt, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với người mua. Điều này có nghĩa nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo thỏa thuận, ngân hàng sẽ thay mặt trả lại tiền cho người mua.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho người khác, và người nhận chuyển nhượng sẽ có quyền và nghĩa vụ như người mua ban đầu.
Luật Nhà ở năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, tiếp tục giữ nguyên khái niệm này và quy định chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà khi dự án đã hoàn thành phần móng (đối với chung cư) hoặc đã được nghiệm thu hạ tầng (đối với các dự án nhà ở khác).
Tuy nhiên, trong hơn một thập kỷ qua, nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật để nhận tiền của người mua khi chưa đủ điều kiện pháp lý, gây ra hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản và người mua, đặc biệt là với căn hộ chung cư.
Phân tích & Ý nghĩa
Trước thực trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã siết chặt hơn các điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, và giấy tờ nghiệm thu hạ tầng hoặc phần móng. Dự án cũng phải được công khai thông tin minh bạch và không thuộc diện tranh chấp hay bị ngăn chặn bởi cơ quan chức năng.
Việc ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán nhà là một bước tiến quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả tiền cho khách hàng.
Tuy vậy, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật, như nhận đặt cọc khi chưa có giấy phép xây dựng, bán toàn bộ dự án khi chỉ đủ điều kiện mở bán một phần, hoặc chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư cho dự án khác. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ bàn giao, chất lượng nhà ở kém hơn cam kết, gây mất niềm tin và tranh chấp giữa các bên.
Kết luận
Dù pháp luật đã ngày càng hoàn thiện và siết chặt quản lý, rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn hiện hữu do sự lách luật của một số chủ đầu tư. Quốc hội và các cơ quan chức năng đang tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi người mua nhà, góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Hình ảnh từ bài viết
Khi chủ đầu tư tuân thủ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua sẽ nhận được nhà có sổ hồng đúng hạn - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: rủi to lớn, lợi nhuận cao - Ảnh 2.
Thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn nhờ phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Nhà ở hình thành trong tương lai: Luật siết chặt nhưng rủi ro vẫn còn