Chung cư hết niên hạn sử dụng: Ai chịu trách nhiệm xây lại và quyền lợi cư dân?
Chung cư cũ hết thời hạn sử dụng đang là vấn đề cấp thiết với nhiều đô thị lớn. Khi những tòa nhà này phải phá dỡ để xây mới, câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm tài chính và cư dân sẽ được hưởng quyền lợi gì? Liệu họ có được tái định cư hay bồi thường thỏa đáng?
Bối cảnh
Chính phủ Việt Nam mới đây đã yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Đây là bước đi nhằm giải quyết thực trạng nhiều chung cư cũ, xây dựng từ hàng chục năm trước, đã xuống cấp nghiêm trọng và không còn đảm bảo an toàn cho cư dân.
Niên hạn sử dụng nhà chung cư là khoảng thời gian mà công trình được phép sử dụng theo thiết kế và quy định pháp luật trước khi phải cải tạo hoặc phá dỡ. Việc xác định rõ niên hạn giúp quản lý đô thị hiệu quả, bảo đảm an toàn và chất lượng cuộc sống cho người dân.
Diễn biến chính
Theo luật sư Nguyễn Hải Long, Đoàn luật sư TP.HCM, khi chung cư cũ hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây mới, cư dân sẽ còn lại giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ hoặc phần diện tích khác. Đây là căn cứ để tính toán quyền lợi khi cải tạo, tái thiết.
Cụ thể, cư dân phải tự bỏ tiền để xây dựng chung cư mới. Nếu chung cư được xây dựng lại theo quy hoạch đã được phê duyệt, chủ sở hữu sẽ được bồi thường hoặc tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu. Ngược lại, nếu vị trí chung cư cũ không phù hợp để xây dựng lại theo quy hoạch, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác.
Việc bồi thường được tính dựa trên quyền sử dụng đất theo tỉ lệ diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ, căn cứ vào giấy tờ hợp pháp hoặc diện tích đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, các căn hộ còn được áp dụng hệ số K tối đa đến 2 lần diện tích cũ tùy theo vị trí tầng.
Luật sư Hải Long cũng nhấn mạnh quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư trong việc tham gia ý kiến, quyết định hình thức bồi thường và lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại. Nhà nước sẽ phê duyệt quy hoạch, kiểm định chất lượng công trình và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về nhà ở và đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Về phần chi phí xây dựng lại, luật sư Hứa Thị Thảo, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết theo nghị định 98/2024, số tiền cư dân phải đóng góp được xác định bằng diện tích căn hộ tái định cư nhân với giá nhà ở xây dựng mới, dựa trên tổng mức đầu tư của dự án. Giá nhà ở xây dựng mới được xác định trong quá trình lập và thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Để bảo đảm công bằng, giá trị còn lại của căn hộ cũ cũng được tính toán, cùng với giá trị tăng thêm của hệ số sử dụng đất theo quy hoạch mới. Ví dụ, nếu chung cư cũ xây 20 tầng được phép xây lên 40 tầng, phần giá trị tăng thêm của thửa đất sẽ được tính cho cư dân. Giá trị này bao gồm cả lợi thế vị trí thuận lợi khai thác kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Phân tích & Ý nghĩa
Việc quy định rõ niên hạn sử dụng nhà chung cư và cơ chế tài chính cho việc xây dựng lại là cần thiết để bảo vệ quyền lợi cư dân và đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Khi chung cư cũ xuống cấp, việc phá dỡ và xây dựng lại không chỉ giúp nâng cao chất lượng nhà ở mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, tăng giá trị bất động sản và cải thiện môi trường sống.
Đối với cộng đồng người Việt tại Séc và châu Âu, những quy định này cũng có thể là bài học tham khảo về quản lý nhà ở tập thể, đặc biệt với những người có ý định đầu tư hoặc mua nhà tại Việt Nam. Ngoài ra, các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, bồi thường, tái định cư cũng là những điểm cần lưu ý khi giao dịch bất động sản.
Kết luận
Chung cư hết thời hạn sử dụng là vấn đề không thể tránh khỏi trong quá trình phát triển đô thị. Việc Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ niên hạn sử dụng và cơ chế tài chính xây dựng lại là bước tiến quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi cư dân và phát triển đô thị bền vững. Cư dân có quyền tham gia quyết định hình thức bồi thường và lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời phải đóng góp chi phí xây dựng lại dựa trên giá trị căn hộ cũ và quy hoạch mới.
Hình ảnh từ bài viết
Cụm chung cư cũ Thanh Đa đã hết thời hạn sử dụng, phải dỡ bỏ xây dựng lại theo phê duyệt của UBND TP.HCM - Ảnh: MINH HÒA
Chung cư hết thời hạn sử dụng: Cư dân đóng tiền tự xây lại hay nhà nước sẽ xây? - Ảnh 3.
Cư xá Vĩnh Hội (phường Khánh Hội) xuống cấp đã lâu và thuộc diện nguy hiểm cần di dời - Ảnh: ÁI NHÂN
Chung cư cũ 440 Trần Hưng Đạo đã được di dời, dở bỏ. Cư dân tại đây đã được bồi thường, tái định cư - Ảnh: ÁI NHÂN
Chung cư hết niên hạn sử dụng: Ai chịu trách nhiệm xây lại và quyền lợi cư dân?