Đại biểu Quốc hội đề xuất sửa Luật Đất đai để tháo gỡ vướng mắc dự án BT

0001-01-01

Đại biểu Quốc hội đề xuất sửa Luật Đất đai để tháo gỡ vướng mắc dự án BT

Việc sửa đổi Luật Đất đai đang được các đại biểu Quốc hội thảo luận nhằm khắc phục những bất cập trong cơ chế xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án xây dựng - chuyển giao (BT). Liệu những thay đổi này có thể giúp thúc đẩy hiệu quả đầu tư hạ tầng và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan?

Bối cảnh

Luật Đất đai là văn bản pháp luật quan trọng quy định về quản lý, sử dụng đất đai tại Việt Nam. Việc sửa đổi Luật nhằm mục tiêu khắc phục những vướng mắc trong thực tiễn, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi người dân và doanh nghiệp.

Dự án xây dựng - chuyển giao (BT) là hình thức đầu tư trong đó nhà đầu tư xây dựng công trình hạ tầng rồi được thanh toán bằng quỹ đất do Nhà nước giao. Cơ chế này giúp huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng mà không cần vốn ngân sách ngay lập tức. Tuy nhiên, việc xác định giá đất thanh toán cho nhà đầu tư hiện còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong triển khai dự án.

Diễn biến chính

Sáng ngày 22 tháng 10, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận tại tổ về dự án sửa đổi Luật Đất đai. Một trong những vấn đề trọng tâm được đề cập là cơ chế xác định giá đất thanh toán hợp đồng BT.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Trần Văn Lâm cho biết dự thảo Luật hiện quy định giá đất thanh toán được xác định vào thời điểm Nhà nước có quyết định giao đất và đã bàn giao đất trên thực địa. Tuy nhiên, việc chậm bàn giao đất có thể khiến giá đất tạm tính không phản ánh đúng giá trị thực tế.
Ông Lâm đề nghị xác định giá đất thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng BT và khi quy hoạch chi tiết dự án được phê duyệt. Điều này nhằm tạo mốc thời gian rõ ràng, giúp hạn chế tình trạng dự án kéo dài do vướng mắc trong định giá, đối trừ và quyết toán.
Đại biểu Trần Anh Tuấn (TP.HCM) phân tích cơ chế thanh toán bằng quỹ đất hiện tạo ra rủi ro tài chính lớn cho nhà đầu tư. Giá trị công trình BT bị giới hạn theo dự toán hợp đồng, trong khi chi phí thực tế có thể tăng do lạm phát, biến động giá nguyên vật liệu và nhân công.
Giá trị quỹ đất thanh toán ban đầu chỉ là tạm tính, giá chính thức được xác định sau nhiều thủ tục đầu tư, quy hoạch, bồi thường và tái định cư. Nếu giá đất tăng trong thời gian chờ, nhà đầu tư có thể phải nộp thêm tiền hoặc diện tích đất thanh toán bị thu hẹp, làm đảo lộn phương án tài chính.
Ông Tuấn đề xuất sửa Luật để giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán được xác định cùng thời điểm ký hợp đồng, nhằm bảo đảm nguyên tắc ngang giá, công bằng và ổn định cho nhà đầu tư.
Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (Đồng Nai) nhấn mạnh cần hoàn thiện cơ chế thanh toán dự án BT dựa trên nguyên tắc rõ ràng ngay từ khi ký hợp đồng. Bà đề xuất xác định giá đất dự kiến thanh toán dựa trên quy hoạch, mục đích sử dụng đất và phương pháp định giá độc lập.
Bà Dương cũng đề xuất cơ chế bù trừ biến động giá đất và chi phí xây dựng trong quá trình thực hiện hợp đồng. Nếu giá đất hoặc chi phí xây dựng tăng hoặc giảm so với dự toán, giá trị thanh toán sẽ được điều chỉnh tương ứng, giúp phân bổ rủi ro công bằng giữa các bên.
Đặc biệt, bà đề nghị loại trừ yếu tố tăng giá đất do chính công trình BT tạo ra để bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Về trách nhiệm của cơ quan nhà nước, bà Dương đề xuất nếu chậm bàn giao đất sạch, có thể tạm ứng thanh toán bằng tiền để giảm chi phí vốn và rủi ro cho nhà đầu tư, sau đó hoàn ứng khi bàn giao đất thực tế.

Phân tích & Ý nghĩa

Những đề xuất sửa đổi Luật Đất đai tập trung vào việc xác định giá đất thanh toán dự án BT tại thời điểm ký hợp đồng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhằm tạo sự minh bạch và ổn định cho nhà đầu tư. Điều này giúp các bên chủ động hơn trong xây dựng phương án tài chính, tránh rủi ro do biến động giá đất và chi phí xây dựng trong quá trình thực hiện dự án.

Cơ chế bù trừ biến động giá đất và chi phí xây dựng cũng là điểm mới quan trọng, giúp phân bổ rủi ro công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, tránh tình trạng nhà đầu tư phải chịu thiệt hại do các yếu tố khách quan ngoài tầm kiểm soát. Đồng thời, việc loại trừ yếu tố tăng giá đất do công trình BT tạo ra giúp cân bằng lợi ích, tạo sức hút đầu tư bền vững.

Đối với cộng đồng người Việt tại Séc và châu Âu quan tâm đến các chính sách đầu tư và phát triển hạ tầng tại Việt Nam, những thay đổi này có thể ảnh hưởng gián tiếp đến môi trường kinh doanh và cơ hội hợp tác đầu tư. Trong nước, các nhà đầu tư, doanh nghiệp liên quan đến dự án BT sẽ cần theo dõi sát sao để cập nhật quy định mới, điều chỉnh kế hoạch tài chính và thủ tục pháp lý phù hợp.

Kết luận

Việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm tháo gỡ nút thắt trong cơ chế xác định giá đất thanh toán dự án BT là bước đi cần thiết để nâng cao hiệu quả huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng. Các đề xuất tập trung vào minh bạch, ổn định và công bằng trong thanh toán sẽ góp phần tạo niềm tin cho nhà đầu tư, thúc đẩy tiến độ và chất lượng các dự án hạ tầng quan trọng của đất nước.