Dự thảo Luật Đất đai mới: Bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất
Việc định giá đất luôn là vấn đề nhạy cảm và quan trọng trong quản lý đất đai. Mới đây, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Việt Nam đã đề xuất bỏ phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, thay vào đó Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên bốn nguyên tắc rõ ràng. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá đất, cũng như tác động đến các bên liên quan như người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Bối cảnh
Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài nguyên đất. Luật Đất đai 2024 đã được ban hành, tuy nhiên, dự thảo sửa đổi mới đây tiếp tục điều chỉnh nhiều điểm liên quan đến phương pháp định giá đất. Đặc biệt, dự thảo không còn quy định phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường mà thay bằng việc Nhà nước quyết định giá đất dựa trên các nguyên tắc khách quan, minh bạch và hài hòa lợi ích.
Việc này nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21, khẳng định quyền quyết định giá đất thuộc về Nhà nước, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với từng loại đất, khu vực và vị trí cụ thể.
Diễn biến chính
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Chính phủ và Quốc hội xem xét vào tháng 10. Theo phương án được xem xét, giá đất do Nhà nước quyết định phải tuân thủ bốn nguyên tắc:
- Khách quan, trung thực, công khai và minh bạch: Việc định giá đất cần dựa trên dữ liệu thực tế và quy trình rõ ràng, tránh tình trạng định giá tùy tiện hoặc gây thiệt hại cho các bên.
- Tuân thủ trình tự, thủ tục: Quá trình xác định giá đất phải theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo tính pháp lý và sự đồng thuận.
- Dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan: Bao gồm thông tin về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, các yếu tố ảnh hưởng đến giá và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.
- Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư: Giá đất cần phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ, đảm bảo công bằng và hiệu quả.
So với Luật Đất đai 2024, dự thảo mới không còn quy định chi tiết về phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường, cũng như các nội dung liên quan đến Hội đồng thẩm định và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, chương về tài chính đất đai và giá đất được thiết kế lại với các quy định mang tính nguyên tắc, còn các nội dung kỹ thuật sẽ do Chính phủ hướng dẫn cụ thể.
Việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường dự kiến dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K). Bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí, còn hệ số K phản ánh mức tăng hoặc giảm so với bảng giá, dựa trên điều kiện hạ tầng và quy hoạch.
Nếu được thông qua, bảng giá và hệ số điều chỉnh sẽ là cơ sở để tính các khoản thu ngân sách từ đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như các loại thuế, phí và lệ phí liên quan.
Theo phương án trong dự thảo, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Các nội dung này có thể được sửa đổi khi có thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí hoặc khi phát sinh yêu cầu quản lý đất đai.
Trong quá trình góp ý, một số cơ quan phản ánh khó khăn trong việc xác định giá đất do dữ liệu đầu vào còn phân tán, cập nhật chậm và chưa phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế. Họ đề nghị kết nối dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu về thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực liên quan để nâng cao tính chính xác và minh bạch.
Cũng có ý kiến đề nghị làm rõ căn cứ, nguyên tắc xây dựng bảng giá, thời điểm ban hành và áp dụng, cơ chế điều chỉnh, trách nhiệm của Hội đồng thẩm định, thậm chí đặt vấn đề bỏ hệ số K để chuyển sang cơ chế một giá đất duy nhất.
Cơ quan soạn thảo cho biết các quy định chi tiết về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ được giao cho Chính phủ quy định nhằm đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với thực tiễn.
Phân tích & Ý nghĩa
Việc bỏ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận quản lý đất đai của Nhà nước Việt Nam. Thay vì để giá đất phản ánh trực tiếp theo cung cầu thị trường, Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên các nguyên tắc khách quan và hài hòa lợi ích, nhằm tránh tình trạng giá đất bị thổi phồng hoặc thao túng gây bất ổn xã hội.
Điều này có thể giúp tăng cường sự ổn định trong quản lý đất đai, giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến giá đất. Tuy nhiên, việc không quy định chi tiết phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường cũng đặt ra thách thức về tính minh bạch và công bằng trong xác định giá đất, đặc biệt trong bối cảnh dữ liệu đất đai còn phân tán và chưa đồng bộ.
Đối với cộng đồng người Việt tại Séc và châu Âu, dù không trực tiếp liên quan đến hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, nhưng những thay đổi này có thể ảnh hưởng đến các giao dịch bất động sản, đầu tư hoặc chuyển tiền về Việt Nam. Việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn giá đất có thể làm thay đổi giá trị tài sản hoặc chi phí đầu tư tại quê nhà, từ đó ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của người Việt ở nước ngoài.
Kết luận
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với đề xuất bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường, thay vào đó Nhà nước quyết định giá đất dựa trên bốn nguyên tắc khách quan, minh bạch, dựa trên dữ liệu và hài hòa lợi ích, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Mặc dù hướng đi này nhằm tăng cường sự ổn định và công bằng, nhưng vẫn cần có các quy định chi tiết và dữ liệu đồng bộ để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong thực thi.
Hình ảnh từ bài viết
Mặt bằng phục vụ dự án Công viên công cộng phường Phú Thượng thuộc Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Ảnh: Hoàng Giang
Dự thảo Luật Đất đai mới: Bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất